Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Представьте, вы живёте себе спокойно в своей квартире, или сдаёте офис в аренду, или владеете складом — и вдруг узнаёте, что кадастровая стоимость вашей недвижимости внезапно выросла как на дрожжах. Причём не на тысячу, не на две, а сразу так, будто у вас не двухкомнатная «панелька», а мини-дворец с видом на океан. И вслед за этим — налоги взлетели. А иногда ещё и арендные ставки, пошлины, взносы и прочие радости.

Первая реакция — оторопь. Вторая — гнев. Третья — «а можно ли что-то с этим сделать?» Можно. И нужно. Потому что кадастровая стоимость — это не приговор. Это цифра, которую реально пересмотреть. Главное — знать, куда идти, что говорить и кого взять с собой. Например, хорошего юриста.

Что такое кадастровая стоимость (по-человечески)

Не будем сейчас углубляться в термины уровня «оценочная стоимость, установленная уполномоченным органом…». Объясним просто. Кадастровая стоимость — это такая цена вашей недвижимости, которую государство использует для расчётов. Налог на имущество? Считается от неё. Земельный налог? То же самое. Аренда от государства? Привет, опять от кадастра. То есть это не то, за сколько вы могли бы продать квартиру на рынке, а то, сколько, по мнению государства, она стоит «на бумаге».

Почему это важно? Потому что если эта бумажная стоимость завышена — вы переплачиваете. И нередко — очень много.

Почему стоимость может быть «из космоса»

Потому что оценка кадастровой стоимости — это не точное искусство. Это массовая оценка. То есть оценивают не ваш конкретный дом с облупленной штукатуркой и соседями, жарящими рыбу в три ночи, а весь район или группу объектов «по формуле». И в этой формуле могут быть:

• Устаревшие данные.

• Ошибки в характеристиках объекта (не та площадь, не тот год постройки).

• Завышенные рыночные показатели.

• Простое недосмотр со стороны кадастровой палаты.

В итоге у вас может быть квартира за 4 миллиона на рынке, а кадастровая стоимость — 8. И налог — как у владельца VIP-апартаментов. Обидно? Очень.

Когда стоит задуматься об оспаривании

Вот признаки, что пора взять дело в свои руки:

• Вы заметили резкий рост налога на имущество.

• Кадастровая стоимость сильно выше рыночной.

• Вы не согласны с характеристиками объекта (не та площадь, этажность и т.д.).

• Вы собираетесь продать недвижимость, а высокая кадастровая стоимость влияет на налоги.

• Вы арендуете государственное имущество и платите с этой «завышенной» цифры.

Если хотя бы один пункт вам знаком — читаем дальше.

Кто может оспаривать

Хорошая новость — практически любой, кто связан с этой недвижимостью:

• Собственник (физическое или юридическое лицо).

• Арендатор государственного имущества.

• Правообладатель.

• Представитель этих лиц (по доверенности).

Если вы платите по кадастру — вы имеете право его проверять и оспаривать.

Куда идти: комиссия или суд

Есть два пути. Выбор зависит от вашей ситуации, терпения и желания повоевать.

Комиссия по оспариванию

Это такой орган при Росреестре, где можно попробовать решить дело «по-хорошему», без суда. Заявление рассматривают бесплатно, в течение месяца. Работает не везде одинаково, но попробовать стоит.

Особенности:

• Для юрлиц — обязательно сначала идти в комиссию.

• Для физлиц — можно сразу в суд (но комиссия дешевле и быстрее).

Подавать можно:

• Через МФЦ.

• Через портал Росреестра.

• Лично.

Документы понадобятся, конечно, но не пугайтесь — об этом ниже.

Суд

Если комиссия отказала, или у вас особый случай, или вы хотите «по-взрослому» — идите в суд. Это дольше, но часто эффективнее. Особенно если есть грамотный юрист.

Что нужно для оспаривания

Список документов зависит от ситуации, но минимум такой:

• Паспорт (или свидетельство о регистрации юрлица).

• Правоустанавливающие документы на недвижимость.

• Выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью.

• Отчёт о рыночной стоимости недвижимости от оценщика.

• Заключение СРО (если отчёт свежий).

• Заявление (в свободной форме или по образцу).

• Квитанция об оплате госпошлины (для суда).

Иногда пригодятся:

• Фото объекта.

• Выписки из БТИ.

• Договоры купли-продажи.

Юрист поможет собрать всё это в аккуратную папочку, чтобы ни один клерк не придрался.

Кто делает отчёт о рыночной стоимости

Не вы, не сосед-дизайнер, не «знакомый из банка». Отчёт должен сделать лицензированный оценщик, входящий в СРО. Его заключение — это как основное оружие в битве с кадастром.

Стоимость — от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от региона и объекта. Срок — обычно 3–5 дней. Главное — не экономьте. Плохой отчёт может погубить всё дело.

Как проходит рассмотрение

Если вы подали заявление в комиссию:

• Его рассматривают в течение месяца.

• Если всё хорошо — кадастровую стоимость пересчитают.

• Если нет — получите мотивированный отказ (его потом можно использовать в суде).

Если идёте в суд:

• Готовьте исковое заявление.

• Суд может потребовать экспертизу.

• Заседания, аргументы, юрист говорит красиво.

• Если всё сложится — решение о новой стоимости.

Дальше информация передаётся в Росреестр, и та самая злополучная цифра в ЕГРН меняется. Ура!

Сколько можно сэкономить

Зависит от объекта. Но примеры из жизни:

• Квартира: налог снизился с 14 тысяч в год до 5.

• Коммерческое помещение: аренда от города уменьшилась на 40%.

• Земельный участок: платежи упали вдвое.

А главное — вы не платите за то, чего нет. Не платите за «воображаемый дворец».

Когда точно надо идти с юристом

Юрист нужен не всегда. Но вот в каких случаях без него будет сложно:

• У вас коммерческая недвижимость.

• Нужна экспертиза, а вы не знаете, как её заказать.

• Суд — ваш единственный вариант.

• Есть нюансы с документами (неясные права, долевая собственность).

• Вы не уверены, что оценщик всё сделал корректно.

• Надо общаться с чиновниками, а вы теряетесь.

Хороший юрист:

• Проконсультирует бесплатно (часто).

• Подскажет, где взять нужные бумаги.

• Оформит всё грамотно.

• Выступит в суде.

• Не даст вам запутаться в бумагах и терминах.

Чего бояться не стоит

• Никто не заберёт у вас квартиру за попытку оспаривания.

• Вас не внесут в чёрный список.

• Никаких санкций за заявление нет.

• Не надо каждый год повторять — если стоимость изменена, она остаётся до следующей переоценки.

Так что бояться — не надо. Надо просто действовать. Спокойно. С расчётом. С аргументами.

Популярные мифы

• «Если оспорю — придут с проверкой». Не придут.

• «Кадастровую стоимость изменить невозможно». Возможно.

• «Это долго, сложно, дорого». Не так уж и долго. А по деньгам — с учётом выгоды, это скорее инвестиция.

• «Я один, ничего не добьюсь». Добьётесь. Особенно если с юристом.

• «Это только для богатых». Это как раз для тех, кто не хочет переплачивать.

Что делать прямо сейчас

• Проверьте свою кадастровую стоимость на сайте Росреестра.

• Сравните с рыночной ценой (на Авито, ЦИАН и т.д.).

• Если разница больше 30% — вам почти наверняка есть смысл оспаривать.

• Найдите оценщика.

• Обратитесь за консультацией к юристу.

• Подготовьте документы.

• Подайте заявление в комиссию или суд.

И не откладывайте. Кадастровая стоимость влияет на каждый ваш платёж. Чем раньше вы её поправите — тем быстрее начнёте экономить.

Финальный аккорд

Кадастровая стоимость — не высечена в камне. Это просто цифра. И если она несправедливая — её надо и можно менять. Не надо терпеть, платить «лишнее» или считать, что «всё равно не победить».

Вы имеете право платить по-честному. А не по тому, что посчитали по формуле с потолка. Так что проверьте, подумайте, проконсультируйтесь — и, если нужно, действуйте. И пусть государство считает точно, а вы — экономите умно.